Osoby posiadające nieruchomości w wielu polskich miastach z pewnością nie raz spotkały się z różnymi formami ich zarządzania i pojęciami takimi jak zarządca wspólnoty, zarząd czy administrator. Najbardziej dogodny sposób zarządu nieruchomością wspólną i najmniej obciążający wspólnoty mieszkaniowe polega na powierzeniu zarządu profesjonalnemu zarządcy nieruchomości. Chociaż prawo reguluje zasady wykonywania zarządu przez zarządcę lub zarząd, to często szczegółowe kwestie zostają uregulowane w umowie lub regulaminie. Bardzo ważny jest podział na wspólnoty duże oraz małe, ponieważ od tego zależy czy właściciele lokali powinni, czy też muszą podjąć decyzję o sposobie zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, o tym czy jest to mała wspólnota czy duża decyduje liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych. Mała wspólnota to taka, w której są maksymalnie 3 lokale. W przypadku dużej wspólnoty konieczne jest podjęcie uchwały o wyborze zarządu.

Wspólnoty mieszkaniowe – prawa członków

Najważniejszym obowiązkiem właścicieli lokali stanowiących wspólnotę mieszkaniową jest użytkowanie lokalu zgodnie z przeznaczeniem. Ponieważ każdy z właścicieli jest także współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości, ma prawo korzystać z poszczególnych części nieruchomości wspólnej takich jak korytarz, piwnice, strych czy suszarnia. Właściciele lokali, na przykład podczas zebrania wspólnoty mieszkaniowej, mogą uchwalić regulamin i ustalić zasady korzystania z części wspólnych. Jeżeli nieruchomość wspólna przynosi pożytki, to w pierwszej kolejności są one przeznaczane na utrzymanie nieruchomości. Nadwyżka tych pożytków nad kosztami przypada jednak właścicielom lokali proporcjonalnie w stosunku do ich udziałów.

Wspólnoty mieszkaniowe – obowiązki członków

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej maja obowiązek regularnego uiszczania opłat związanych z kosztami utrzymania lokalu w należytym stanie. Na koszt utrzymania składają się opłaty za media oraz wszelkie koszty związane z zachowaniem porządku i dobrego stanu nieruchomości lokalowej. Jednocześnie każdy członek wspólnoty ma obowiązek partycypować w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i współpracować z pozostałymi członkami wspólnoty dla jej dobra. Dlatego też zarządcy nieruchomości i wspólnoty mieszkaniowe decydują się na ustalenie stałych składek na tzw. fundusz remontowy z przeznaczeniem na remonty i renowacje. Zdarza się, że usuwanie awarii lub np. wady budynku wiąże się z koniecznością chwilowego udostępnienia lokalu, w niezbędnym zakresie, podmiotowi lub osobie wskazanej przez zarząd. Wówczas właściciele lokali powinni umożliwić dostęp do części wspólnych w celu wykonania prac. Innym ciekawym przypadkiem współdziałania członków wspólnoty jest dochodzenie przez wspólnotę roszczeń z tytułu wad budynku w stosunku do dewelopera.

Zarząd wspólnoty - uprawnienia

Duża wspólnota mieszkaniowa to wspólnota, która składa się z więcej niż 3 lokali. W tym przypadku, zgodnie z obowiązującymi przepisami, konieczne jest powołanie zarządu, chociaż w praktyce okazuje się, że nie każda duża wspólnota powołała zarząd. Członkami takiego tzw. zarządu właścicielskiego mogą być wyłącznie osoby fizyczne i do jego kompetencji należy kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej. Oznacza to, że uprawnienia zarządu są ograniczone i w pewnych kwestiach wymagają uprzedniej uchwały wspólnoty i zgody właścicieli lokali. Zgoda taka jest wymagana m.in. w kwestii ustalania wysokości wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcia rocznego planu wydatków.

Zarządca nieruchomości wspólnej

Wspólnota może powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej, określanej jako Zarządca nieruchomości wspólnej. Z założenia powinien to być profesjonalista, z którym zawierana jest umowa o zarządzanie. Czym innym jest jednak umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, którą zawierają sami współwłaściciele lokali. Dopiero na jej podstawie możliwe jest powierzenie zarządu osobie trzeciej. Jeżeli właściciele lokali nie ustalili sposobu zarządu w umowie ani w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w ustawie o własności lokali.


adw. Agnieszka Moszczyńska

Adwokat we Wrocławiu - absolwentka Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego. Aplikację adwokacką odbyła w ORA we Wrocławiu i jest wpisana na listę adwokatów prowadzoną przez Okręgową Radę Adwokacką we Wrocławiu. W trakcie aplikacji odbywanej pod patronatem prof. dr hab. adw Jacka Giezka uzyskała szeroką wiedzę i praktykę z zakresu prawa cywilnego, handlowego, gospodarczego, prawa pracy, prawa karnego oraz podatków. Biegle posługuje się językiem angielskim, zna język niemiecki.

Ta strona używa plików cookie w celu usprawnienia i ułatwienia dostępu do serwisu oraz prowadzenia danych statystycznych. Dalsze korzystanie z tej witryny oznacza akceptację tego stanu rzeczy.
Polityka bezpieczeństwa
Jak wyłączyć pliki cookies?
ROZUMIEM