Prawo członka Wspólnoty Mieszkaniowej do kontroli

Właściciel lokalu nie jest pozbawiony możliwości sprawowania kontroli nad działalnością zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną został powierzony na mocy odrębnej umowy. Jako podstawową zasadę należy przyjąć jawność działania zarządu wobec współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, dlatego każdy właściciel lokalu może domagać się wyjaśnień od zarządu. Dodatkowo, każdego roku zebranie właścicieli dokonuje oceny pracy zarządu i decyduje o udzieleniu absolutorium. Uprawnienia kontrolne właścicieli lokali można podzielić na uprawnienia indywidualne oraz zbiorowe. Do tych ostatnich należy udzielenie albo nieudzielenie zarządowi lub zarządcy absolutorium (chwała w tym przedmiocie podejmowana jest podczas obligatoryjnego zebrania właścicieli lokali, po zatwierdzeniu przez nich sprawozdania z działalności zarządu w minionym roku kalendarzowym), możliwość wystąpienia przez właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej do zarządu wspólnoty lub zarządcy nieruchomości z żądaniem zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali.

Uprawnienia indywidualne zostały w ustawie określone ogólnikowo, jako prawo kontroli zarządu. Ponieważ ustawa nie reguluje  zasad sprawowania indywidualnej kontroli, ani też zakresu możliwych działań kontrolnych każdego właściciela, ustalenie treści tych uprawnień możliwe jest przy uwzględnieniu całokształtu regulacji prawnych.

Bez wątpienia  podstawowym instrumentem indywidualnej kontroli działalności zarządu lub zarządcy jest prawo do żądania udzielenia informacji lub wyjaśnień dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności w zakresie przychodów i kosztów. Dopuszczalność udostępniania właścicielom lokali danych osobowych innych właścicieli co do wysokości ponoszonych przez nich opłat, a także ewentualnej wysokości zadłużenia lokalu jest często problematyczna. Zarządcy zasłaniają się ochroną danych osobowych i odmawiają udostępnienia takich informacji. Jednak dobry adwokat zwraca uwagę, że efektywne wykonywanie kontroli indywidualnej możliwe jest wyłącznie poprzez otrzymanie przez członka wspólnoty konkretnych informacji o stanie majątku wspólnoty, na które składają się m.in. informacje o stanie zadłużenia lokali, co porusza decyzja Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych z 28.6.2013r., DOLiS/DEC-695/13/40985. Oczywiście dane osobowe mogą być udostępniane wyłącznie w zakresie, w jakim jest to niezbędne do uzyskania informacji o stanie spraw wspólnoty (decyzja Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych z 15.2.2013 r., DOLiS/DEC-155/13), a także gdy konieczność taka wynika z wpływu na sytuację innych właścicieli.

Niezwykle ważnym uprawnieniem kontrolnym Wspólnoty Mieszkaniowej jest  prawo przeglądania dokumentów związanych z wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną, co obejmuje bieżący wgląd do dokumentów składających się na zbiorczą ewidencję przychodów i kosztów, oczywiście z uwzględnieniem wyżej opisanych zasad udostępniania danych osobowych poszczególnych właścicieli lokali. Dlatego szczegółowy wgląd do rejestru wpłat lub zaległości w regulowaniu należnych zaliczek powinien mieć miejsce w uzasadnionych przypadkach. Do zasady, jeżeli jest to wystarczające, zarząd powinien posługiwać się zbiorczymi zestawieniami. Należy przyjąć, że właścicielom przysługuje prawo wglądu do umów zawieranych z podmiotami zewnętrznymi, w celi weryfikacji finansowania konkretnych usług związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Dopiero bowiem wgląd w umowy i faktury pozwala na dokonanie oceny ich zasadności i wysokości, jak również oceny działalności zarządu lub zarządcy i prawidłowości prowadzenia spraw Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

Wiele pytań rodzi sposób wykonywania uprawnień kontrolnych. Nie został jednak  uregulowany w przepisach ustawy. Należy jednak przyjąć, że uprawnienia te nie mogą być realizowane w dowolnej chwili wybranej prze właściciela lokalu. Jest przyjęte, że kiedy zarząd nieruchomością został powierzony profesjonalnemu zarządcy, właściciel lokalu powinien mieć możliwość wglądu do dokumentów zawsze w godzinach pracy zarządcy w jego siedzibie, ewentualnie w innym miejscu i czasie po wcześniejszym uzgodnieniu.